房贷“返点”潜规则抬头 “私对私”风险难测

时间： 2024-07-19 04:06     

来源：北京商报

偃旗息鼓多年后，房贷“返点”渐呈抬头之势，近日，上海等地被曝出有银行联合房地产中介在个人住房按揭贷款中“返点”拉客的情况。7月17日，北京商报记者调查后发现，在北京地区，也有银行客户经理透露，“可以进行此类操作，‘返点’金额在1%以上”。房贷“返点”一直是行业内心照不宣的潜规则，曾一度被约束规范，在分析人士看来，返点重出背后是银行业绩承压的现状，但此类行为极易引发房贷业务的恶性竞争，扰乱市场秩序。

客户经理牵头“返点”

所谓“返点”，是指在个人住房按揭贷款竞争中，银行按照贷款金额比例，向中介支付一定的佣金。7月17日，北京商报记者以购房者身份向多家银行客户经理咨询，有客户经理坦言，“可以操作”。

房贷“返点”多存在于二手房交易中，深究其因是，新房销售的贷款过程主要由开发商与银行直接对接处理，中介较少参与其中，因此难以从中获得额外的银行“返点”。二手房市场则不同，中介可以在此过程中获取更多收益。相较大型中介公司，小型中介公司会提供更灵活的服务，比如减少中介费、分享部分银行“返点”给客户，以此吸引购房者前来办理。

一位银行个贷经理直言，“当通过银行贷款购房时，银行会给中介提供一定比例的‘返点’，作为促成贷款的奖励。这个比例通常在1%左右，具体取决于各家银行的政策”。至于“返点”部分如何分配，该人士表示，这其中存在议价空间，要看中介和购房者具体商议。

“返点”拉客都是为了业绩，在调查过程中，这位个贷经理直言，“现在是下行市场，银行都在抢客户”。

上海地区一位曾接受过“返点”的购房者也分享了她的经历，她介绍称，因在上海地区某银行有相识的个贷经理，所以在办理个人住房按揭贷款时通过个贷经理渠道和中介进行协商，最终拿到了0.5%的“返点”。

不过，在北京商报记者采访过程中，也有银行人士表示，“没有这项业务”或表示“不太清楚”。一位中介人士称，“之间听过这个业务，我们最近不再做了”。

而在社交媒体上，仍有一些疑似中介、银行客户经理的人士活跃地发布着房贷“返点”的帖子，广撒网寻求客户。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，出现该现象的原因是部分银行机构通过向中介机构提供“佣金”方式，借助中介资源，以便争取尽可能多的房贷市场业务。房贷业务对银行来说仍是优质资产，同时，近年来，由于房地产市场低迷，房贷业务竞争压力加大所致。

“私对私”风险难测

房贷“返点”一直是行业的隐秘地带，在20年前就尤为盛行，彼时，很多购房者并不清楚这一暗箱操作，也并不会直接拿到“返点”获利，以至于出现了一种现象，在选择个人住房按揭贷款银行时，却被告知只能选择某家银行，当购房者拒绝后，中介则会宣称，若不选择指定银行，那么在贷款利率、贷款金额上都得不到保证，最终迫使购房者只能按照中介的“意思办”，这背后，正是房贷“返点”作祟。

当时，房贷“返点”的补贴最高可达到贷款金额的8%以上，“返点”资金往往由银行支付给中介。而如今，这笔钱已被转为了“私对私”，变得隐秘且难以查证。

易居研究院研究总监严跃进表示，房贷“返点”的现象反映了银行依赖于中介来获取客户，中介能够有效地开拓客户资源，成为“返点”机制的重要推手。过去，银行贷款门槛较高，而现在，为了应对客户减少、贷款余额下降以及内部考核的压力，银行不得不放宽贷款条件，甚至通过“返点”来刺激贷款发放。

“返点”造成了市场恶性竞争，风险难测。北京寻真律师事务所律师王德悦指出，房贷“返点”过高容易引发房贷业务的恶性竞争，扰乱市场秩序。中介机构可能将银行的付费水平作为选择合作银行的标准，导致银行竞相提高“返点”比例，进一步加剧了竞争。增加银行经营成本，损害银行利益，这种成本最终会转嫁给消费者，进一步损害消费者的利益。

王德悦进一步指出，在“返点”的诱惑下，部分中介可能会协助客户向贷款银行提供虚假材料，从而增加了银行的房贷风险；一些不法分子可能会利用房贷“返点”的概念进行诈骗活动，诱导投资者陷入金融陷阱，这不仅会给投资者带来损失，也会给银行带来声誉风险；如果银行超额提供房贷“返点”，可能会被视为商业贿赂而受到相关的反腐败法，甚至刑事罪名的惩戒。

应走好良性竞争道路

房贷“返点”顽疾破坏了市场竞争秩序，一方面，银行之间为了争夺市场份额，通过提高“返点”比例来吸引更多的中介和客户，导致成本上升，利润空间被压缩。另一方面，一些银行员工为追求个人利益，将贷款流程外包给中介，忽视了直接与借款人面签的风控措施，容易引发“假按揭”问题。

周茂华强调，房贷“返点”可能干扰正常房贷市场竞争秩序。如果出现过度“返点”竞争，势必增加房贷业务经营成本负担。

乱象之下，曾有多地银行业协会出台住房按揭贷款自律公约规定，各银行在办理个人住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向中介或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源；严禁通过向中介机构支付“营销服务费”“担保费”“评估费”等费用，以获取房屋按揭贷款业务。

对银行来说，面对激烈的市场竞争，如何吸引和保留优质房贷客户，而不依赖于“返点”等非正规手段？

王德悦强调，银行首先要深入了解并满足客户需求，通过市场调研、数据分析等方式深入了解客户的资金需求，精准推送相关房贷产品和服务。其次，参考市场行情和竞争对手的情况，设计具有竞争力的房贷产品，包括利率和期限等方面，以吸引客户。同时，加强售后服务，房贷业务是一个长期的过程，银行需要与客户建立长久稳定的合作关系。在贷款审批通过后，提供专业的售后服务，帮助客户解决还款过程中的问题和困惑，并根据客户的反馈不断改进自身服务，增加客户的满意度和忠诚度。

严跃进则建议，监管机构应适时介入，整顿市场秩序，避免因中介操作增多而带来的监管难度加大和违规操作频发的问题，确保房贷市场的健康发展。

北京商报金融调查小组