“九连阳”后公募REITs怎么走？代表委员建议扩大试点范围，加快专项立法｜两会声音

时间： 2024-03-09 04:05     

2月份以来，我国公募REITs“九连阳”极大地提振了市场信心。中证鹏元数据显示，截至3月7日，中证REITs收盘指数节后实现“九连阳”，本轮已经从底部涨幅16.5%，今年以来涨幅7.6%。

事实上，我国公募REITs上市近三年以来，市场规模日益壮大。中证鹏元研发部高级研究员吴进辉对《华夏时报》记者介绍，截至3月7日，我国已上市的公募REITs（不动产投资信托基金）共30只，总发行规模达到1035.7亿元，其中包含4只扩募的REITs规模为50.6亿元，首发规模985.1亿元，总市值达到915.5亿元，已经从底部累计上涨20%。

与此同时，公募REITs市场也在持续扩容。3月1日，4只REITs新产品同步上报，目前已通过审批等待上市REITs为6只，正在审核阶段的REITs共有17只。

随着公募REITs市场的不断扩大，相关问题也逐渐浮出水面。今年全国两会期间，如何扩大REITs试点范围、加快REITs专项立法等方面的议案提案成为代表委员们的热议话题。

扩大公募REITs试点范围

“REITs是介于股债之间的权益品种，高分红是最大特点，具有中长期配置属性。REITs能有效盘活存量资产，降低负债率，促进投资的再循环，是经济转型和高质量发展不可或缺的投融资工具。”当被问及公募REITs的重要意义，吴进辉如是说。

对于REITs的发展现状，吴进辉信心十足。他表示，我国公募REITs上市近三年以来，市场规模突破千亿，实现首次扩募，资产类型不断扩容，尤其是消费、新能源和水电等资产不断上新。当前，已上市的30只基础设施公募REITs主要覆盖了高速公路、产业园区、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保六个资产类型，另外待上市的6只REITs中包含了4只消费基础设施REITs和水电项目。

吴进辉进一步指出，各类资金和国内外投资者都更加重视REITs，发行人逐步由国企扩充到民企。REITs的行业联盟和智库组织相继成立，REITs的生态圈逐步扩大，REITs和ESG互相结合，国际影响力也在提升。

但试点启动至今，市场体量相对较小。自基础设施领域REITs试点启动以来，近四年间，证监会批准注册40只首发和扩募REITs产品，募集资金1036亿元，回收资金带动新项目投资5719亿元。全国政协委员、广东证监局局长杨宗儒在REITs市场高质量发展的提案中表示，“整体来看，我国REITs市场体量仍相对较小。”

如何持续扩大公募REITs规模？杨宗儒建议，要加快市场化改革，进一步完善市场体系，稳步扩大REITs试点范围，更好助力经济高质量发展。他表示，应当丰富REITs底层资产类型，研究推动试点范围拓展至新型基础设施领域，加快推动更多领域的示范项目发行上市，进一步促进“投资—上市—退出—再投资”良性循环。

与此同时，全国政协委员、明宇集团董事长张建明也带来了关于将酒店资产纳入REITs试点范围的建议。他认为，“建议尽快将酒店资产纳入不动产投资信托基金（REITs）的试点范围，盘活存量、促进增量，以促进行业的高质量发展。”

张建明指出，经过20多年的高速发展，中国创造了数万亿元的高端酒店资产。房地产企业是其投资的主力军，与之相伴，酒店也成为房地产业的附庸。随着房地产的深度调整，存量时代的酒店资产，将在流动中实现价值重估和重塑，并逐步摆脱对房地产的依附，走向更趋市场化的独立发展道路。在这个转折时期，应该尽快将酒店资产纳入REITs的试点范围。

在“住房不炒”的新时代背景下，也有必要挖掘存量庞大的商业不动产价值。张建明称，REITs自试点以来，资产范围逐渐扩大，酒店资产作为商业不动产的一个重要分支，是中国证券市场完备性不可或缺的一部分。酒店资产的入池，能为中国投资者提供更多的投资标的选择，进一步丰富中国证券市场的投资产品。

加快REITs专项立法

与此同时，随着公募REITs市场规模的不断扩大，相关制度问题也逐渐浮出水面。

“我国REITs采取‘公募基金＋资产支持证券’的框架，在试点阶段取得积极成效，但顶层设计的基础制度尚待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。”全国政协委员，上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春在提案中强调。

蔡建春认为，当前公募REITs产品多层嵌套，交易结构较复杂，交易成本较高。另外，产品运作管理机制复杂，存在多重委托代理，各方义务责任有待通过制度加以强化。再者，REITs的税收支持、会计处理和投资者准入等配套制度仍需持续完善。

蔡建春表示，综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托《中华人民共和国证券法》在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排，此路径能全面解决REITs面临的各项制度制约，符合REITs发展规律，有利于推动REITs市场发展壮大。

为此，在具体立法重点上，蔡建春建议：“明确REITs属于《中华人民共和国证券法》规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用《中华人民共和国证券法》规定。明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题。”

同时，明确REITs管理架构和持有人会议机制，确定“REITs载体＋项目公司”的产品结构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题；明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题；明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。

无独有偶，在杨宗儒关于REITs市场高质量发展的提案中，也出现了加快REITs专项立法的内容。他指出，要加快出台不动产投资信托基金管理条例，构建符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排，进一步简化产品结构，发挥产业方积极性，提升REITs治理效能，保障REITs市场长远稳定发展。

对于今年两会期间关于REITs市场的立法提案，吴进辉表示，我国REITs是万亿蓝海市场，要在发展中解决问题，分清主次矛盾，跟股票IPO是一样的道理，REITs也要平衡好一二级和投融资端的动态平衡。市场既要注重投资者感受，维护投资者权益，也要加快发行一级市场，只有市场规模足够大，REITs生态圈才能进一步提升影响力。

他建议，当下要着重解决估值、发行堵点和投资者困扰等方面问题，适时推出REITs适时指数，加大政策的保驾护航，优化会计和税收政策，大力引进中长期资金入市，同时加大信息披露和发行数据真实性考察。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳