来源:潮新闻
“我们俩打算凑钱还房贷,今年的计划就是提前还10万元。”新杭州人王女士告诉潮新闻记者,看到六月份LPR不变,更是下定了提前还贷的决心,“我没有找到比3.25%房贷利率更高的理财产品,所以有闲钱就打算凑整提前还一些房贷。”
目前,国内多地陆续取消房贷利率下限,新发住房贷款利率创下新低。以杭州为例,当前各大银行陆续执行首套房最低房贷利率3.25%,二套房最低房贷利率3.35%。不过,更早前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%以上。相比于新发放房贷的利率,二者之间的差距拉大,在此背景下,不少购房市民选择提前还贷。
与此同时,很多人都在打听:存量房贷利率什么时候能迎来一波调降?
3.25%的房贷利率
也要提前还贷
6月20日刚放贷、7月1日第一次还款,王女士却已经在计划凑钱提前还贷了。
去年年底,新杭州人王女士和先生在之江板块买了一个红盘住宅,房子面积104平方米,总价400万元,还花29万元买了一个车位。
这是王女士和老公在杭州的首套房,他们付了四成首付,当时的房贷利率是4%,在5月底人民银行浙江省分行发布《浙江省调整优化个人住房贷款政策》后,王女士的房贷利率又享受到低至3.25%。
“这个优化政策真的太好了,我仔细算过的,从4%降到3.25%,我们可以少还将近18万元的利息。”王女士告诉记者,她选了等额本金还款方式,现在贷款每月还13000多元,后面每个月还款额逐月减少。
尽管利率已经低至3.25%,王女士仍然觉得压力不小,“现在也没有好的投资方向,大多数银行已经没有3%以上的保本保息产品,我和老公都觉得,手里有闲钱,还是早点还房贷好,能省钱就是最好的理财。”王女士已经和老公计划过两个月先凑10万元去还房贷,后面有闲钱了,继续一笔一笔地提前还。
图为王女士每月房贷还款金额,受访者供图
多家银行人士透露:
提前还贷的客户还是很多
记者发现,提前还贷并非个例。“特别是存量房贷客户、存量二套房客户,很多都在提前还贷。”杭州一家股份制银行负责人告诉潮新闻记者,“今天早上就有两个客户来咨询提前还款的。”
杭州的刘女士今年已经提前还贷两次。“春节时还了25万,这个月刚还了20万,今年年底还有一笔35万元的理财钱到期,我也打算拿来还房贷。”刘女士告诉记者,她是存量房贷客户,虽然已经下调过利率,但当前她的房贷利率依然高达4.2%,“这个利率远远高于现在新发房贷利率,也远远高于理财利息,所以必须提前还掉。”
图为刘女士的房贷,受访者供图
目前,杭州首套房和二套房最低利率分别为3.25%和3.35%,而此前杭州不少购房者的存量房贷利率大多维持在4%以上。在此背景下,杭州多家银行人士都向记者透露,目前提前还房贷的客户还是有点多的。
杭州一家国有银行的信贷经理告诉记者,目前提前还房贷的客户还是比较多的。但他也进一步告诉记者,“2022年末至2023年上半年曾出现过一波提前还贷潮,我个人认为,本轮提前还贷难以形成之前这样的大规模还贷潮,现在提前还贷也不用像上一波那样要排队。”
杭州一家上市股份制银行的客户经理告诉记者,“存量房贷客户一是觉得他们之前的利率太高,不划算,二是没有更好的投资渠道,因此确实有这样一批客户提前还房贷,现在还款体验还可以,手机就可以预约还款。”
“目前提前还房贷的客户确实不少,我的建议是:可以适当还一部分,但公积金贷款部分可以选择不要还掉,每个月直接划转,不用自己掏钱。另外,大家在提前还房贷的同时,可以匀一部分资金做长期对冲账户,一方面抵御通胀,另一方面,始终保证自己的现金流。”杭州一家股份银行私行部资深人士建议。
专家建议应适当降低存量二套房贷利率
本月,国泰君安发布研报,以居民早偿率(指借款人在规定借款期限内提前还款的比例)进行测算,得出居民近期提前还贷行为明显增多的结论。该研报称,2017年以后,早偿率基本在20%左右波动,但2024年2月以来加速上行,4月达到37%的历史高位。国泰君安认为,2023年10月以来,存款利率调降、大额存单停售、禁止手工补息等调整加剧了高收益资产荒,叠加房贷利差扩大等因素,驱动此轮提前还贷。
在近日的采访中,多位存量房贷市民都向记者透露,五月份楼市新政出台了一系列利好,他们希望有新的政策来推动存量房贷利率下调。
那么在当前情况下,存量房贷利率会迎来一波调降吗?
杭州多家国有大行、股份制银行人士普遍认为:短期内银行主动调存量房贷利率可能性不大。
“房贷是银行的优质资产,存量房贷利率下调,就是降低银行利润,短期内会对银行净息差可能构成一定压力。目前我们还没有接到监管部门关于调降存量房贷的通知,银行短期内也不大可能主动下调。”杭州一家股份制银行支行负责人告诉记者。
招联首席研究员董希淼接受记者采访时表示:2024年一季度商业银行净息差为1.54%,首次跌破1.6%关口,较2023年四季度的1.69%下降0.15个百分点。
“从上市银行一季度年报看,上市银行净息差普遍出现下滑。在这种情况下,商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足,空间不大。”董希淼认为,下一步,应加快落实并继续采取坚决有力的措施,稳定居民住房消费预期,促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。住房信贷政策方面,应引导商业银行适当降低存量二套房贷利率。
“近期由于首套房利率下调,金融市场波动加大,提前还贷的讨论再度升温。但整体看,从目前理财收益、存款利率下降,为避免新旧存量房贷利差过度扩大,存量房贷利率存在下调压力。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华接受记者采访时表示,存量房贷下调需要考量多方面影响,除了关注净息差,还要考虑市场提前还房贷情况、房地产市场复苏情况、其他金融产品投资机会等。他进一步指出,银行调降存量房贷利率,实际是增大房地产支持政策,提振楼市复苏信心,如果楼市复苏,银行可以量补价,同时,经济复苏加快也有助于改善银行的资产质量与盈利。