中国地产 | 9.27新政，推动房地产市场“止跌回稳”

时间： 2024-11-09 05:03     

（来源：嘉实财富Club）

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今年以来房地产销售数据有复苏迹象，二手房成交量恢复明显，新房销售依然低迷，房价整体依然低迷，尚未企稳。中国房地产研究机构——中指研究院最新报告称，百城二手住宅平均价格为14447元/平方米，环比下跌0.70%，已连跌29个月；同比下跌7.13%。面对房地产市场的持续低迷，决策层出台了5.17地产新政，降低首付、降低房贷利率、放宽限购。在政治局会议定调，要促进房地产市场“止跌回稳”的情况下，相关部门又出台了9.29地产新政。

从二手房成交量来看，两次新政对于一线房地产市场都有提振作用，尤其是9.29新政。我们从贝壳的成交量来看，北京在9月30日发布新政后，成交量出现了罕见的增长。

图1 2024年以来的二手房北京贝壳成交量数据

目前最紧迫的是要稳定房价预期。房价下行的预期一旦建立，所有的需求都会选择观望。整个市场还会进一步下行。目前来看，一线城市的房地产循环也遇到了困难。2023年8月，北京推行“认房不认贷”之后，北京的二手房挂牌量激增，正常水平是12万套左右，一下子到了17万套。这里面有一些投机盘想套现，主要是改善性需求。但问题是，改善性需求需要先把上车盘卖掉，才能买改善的楼盘。合理增加刚需可以通过降低社保缴纳年限，降低落户门槛等方式实现。与此同时，还需要降低房贷利率。合理降低首付有用，但进一步降低首付只会增加居民的杠杆，并没有降低购房成本。

图2 房地产市场的价格数据尚未企稳

“5.17房地产新政”已经在沿着这个方向在推进了。一线城市全部做出了相应调整。9.29新政的核心是放宽限购，北京把五环内的社保缴纳年限从5年下降到3年，五环外调降到2年。上海把社保缴纳年限从3年降低到1年，深圳取消非核心区域的社保缴纳要求。上海、广州、深圳、北京都纷纷降低了房贷利率超过35个基点。购房成本明显下降。9.29后一线城市住房市场出现了罕见的活跃。

考虑到，当前我国经济面临总需求不足、内生动能不强的矛盾，主要体现为预期转弱、需求不足等特点。普通家庭就业不稳定，收入增长较慢，短期内房地产市场的止跌回稳依然有挑战，不过我们仍抱有期待。